星盛商管二度赴港IPO： “纯商管”物企发展藏暗礁

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　　1月14日早间，星盛商业管理股份有限公司(下称“星盛商管”)发布全球招股公告。

　　公告称，其拟全球发售2.5亿股，其中香港发售2500万股，国际发售2.25亿股。每股发售定价3.2-3.88港元，至多募资9.7亿港元。公司股票预计将于1月26日正式在港交所上市发行，股票代码06668.HK。

　　事实上，作为星河控股设立的全新上市平台，一年时间，星盛商管接连经历新三板摘牌、赴港IPO失败、再提招股书……上市之路发展得并不顺利。那么，这次上市融资渠道打通后，星盛商管能否一帆风顺？

　　热情不减再度涌入上市潮

　　2020年，资本市场风起云涌，物业企业上市热情持续被催化，年内17家物管公司成功赴港上市，创下集中上市以来最高峰。2021年，物企上市热情不减，一月中旬，已通过聆讯或是已递表的物业公司已有4家。

　　财经网注意到，星盛商管与其他主营住宅物业管理的企业不同，其作为商用物业运营服务供应商，登陆港交所后，将成为今年第三家在港上市物业管理企业，也将成为首家纯商用物业管理企业。

　　据招股书披露，星盛商管主要运营包括城市型购物中心“COCO Park”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、社区型购物中心“COCO Garden”(以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标)以及高档家居布置购物中心“第三空间”。 截至2020年9月30日，星盛商管共向53个商用物业项目提供服务，总合约面积约328.4万平方米。

　　发家于深圳的星盛商管坐拥湾区核心物业。中指院报告显示，截至2020年9月30日，星盛商管在深圳的运营中购物中心数量、运营面积分别位列第一名、第二名；在粤港澳大湾区分别位列第四名、第七名，整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。

　　然而，星盛商管的上市之路却并不顺利。早在2019年8月，其前身“星河商置”从新三板摘牌，经过一系列股权转让、收并购、注销公司、成立公司，其于2020年1月以“星盛商管”的身份赴港IPO。不过，首次递表未能在六个月的时效期内收到通过聆讯的回复。折戟第三天，7月20日，星河商管再次递交招股书，二度冲击IPO。

　　“星盛商管如此急于上市或有两个原因，”中国企业家资本联盟副理事长柏文喜表示，一或是资金压力太大需要融资，二或是投资人退出压力较大，需要通过上市实现退出。

　　就星盛商管究竟为何如此急于上市，财经网向星河控股发送采访函，但截至发稿前未收到回复。

　　业绩依赖母公司 偿债显压力

　　从房地产企业拆分而来的物业企业，大多对母公司依赖过甚，主要项目靠母公司“输血”。事实上，开发企业虽然可以在前期给予其下属的物管企业帮助，但物企也可能会面临开发企业的掣肘。过于依赖母公司提供的开发物业，母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展，都将会很大程度上影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。

　　与不少物管企业类似，收入高度依赖母公司星河控股也是星盛商管现存的隐患之一。数据显示，星河控股及其联系人开发或拥有的物业一直为星盛商业的稳定收入来源，2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九个月其分别贡献人民币2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元，分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。同时，星盛商业过度依赖母公司也体现在未开业的商业物业方面，在这20项物业中仅有6项来自独立第三方物业发展商。

　　不仅如此，星盛商管的负债率也值得关注。数据显示，2017至2019年，星盛商管的资产负债率分别为59.6%、52.2%和87.9%。截止2020年第三季度，星盛商业负债率下降至68.1%。而2019年港股物业公司平均资产负债率为47.49%，相较其他上市物管企业而言，其负债率仍处在高位。

　　不仅如此，其流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元、1.92亿元，相比之下，其同期现金及现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元、1.34亿元，无法覆盖流动负债。同时，其流动比率亦从2018年的2.2下滑至2019年的1.2。

　　占优毛利率暗藏风险

　　作为商业运营服务商，星盛商管的毛利率一直维持在较高水平。数据显示，2017-2019年，星盛商管的整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年第三季度，星盛商管的整体毛利率提升至55.2%，远高于行业30%左右的毛利率水平。

　　较高的毛利率一方面与星盛商管的业务布局相关，其大部分收入及毛利产生自大湾区，尤其是深圳。就财报来看，2017-2019年间，星盛商管产生自大湾区的收入在收入总额中占比分别为90%、87.5%、88.9%，2020年第三季度降至80.5%，与此同时，其同期产生自深圳的收入亦在收入总额中占比整体保持在80%以上。

　　不仅如此，业务构成也是星盛商管毛利率稳定的原因之一。财报显示，星盛商管品牌及管理输出服务的贡献最大，其2017-2019年间毛利率分别为68.1%、66.9%、67.0%，截止2020年第三季度，这一数字已高达74.2%。

　　“商用物业运营管理的收入提升空间较大，支出主要是人力资源费用，因此相对毛利率较高。而其中，商管企业输出品牌及管理属于轻资产服务模式，ROE较高、企业发展速度快，”柏文喜表示，但需要足够的品牌张力与管理经验支持商业资源整合能力，否则很容易造成品牌透支与发展失控。

　　同理，柏文喜认为，长期依托于深圳的星盛商管，虽毛利率较高，但随着其加速向大本营深圳以外的区域进一步拓展，其管理费用和人力资源费用的上升不可避免，毛利率面临下行风险亦将是大概率事件。

　　如今看来，即便上市成功，面临维持高毛利率风险与负债压力，且过度依赖母公司的星盛商管，发展路上仍存暗礁。

（文章来源：财经网）

(责任编辑：DF062)