近期投资看点：2020年商品房销售面积与销售额再创新高

　　 2020年开发投资增速稳定，新开工与竣工面积降幅收窄。统计局数据显示，1-12 月份，全国房地产开发投资同比增长7.0%；房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.7%；房屋新开工面积同比下降1.2%；房屋竣工面积同比下降4.9%；房地产开发企业土地购置面积同比下降1.1%；土地成交价同比增长17.4%。12月单月开发投资额同比上升9.3%(环比-1.6pp)，新开工同比上升6.3%(环比+2.2pp)，竣工面积同比下降0.2%(环比-3.3pp)，拿地面积同比上升20.5%(环比+36.1pp)。

　　2020年全国商品房销售面积与销售额再创新高。统计局数据显示，1-12月份， 商品房销售面积同比增长2.6%(环比+1.3pp)；商品房销售额同比增长8.7%(环比+1.5pp)。12月单月商品房销售额同比上升18.9%(环比+0.3pp)，销售面积同比上升11.5%(环比-0.5pp)。目前政策易紧难松，2021年销售面积预计录得单位数同比跌幅。

　　12月各线城市商品住宅销售价格同比均录得上涨。统计局数据显示，12月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%(环比+0.0pp)；二手住宅销售价格同比上涨8.6%(环比+0.3pp)。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.0%(环比-0.2pp)；二手住宅销售价格同比上涨2.2%(环比+0.1pp)。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%(环比-0.3pp)；二手住宅销售价格同比上涨1.4%(环比-0.1pp)。长期仍看好核心一二线城市房价表现。

　　2020年全国首二套房的贷款利率均同比下降了31BP，大于5年期LPR降幅。2020年12月21日贷款市场报价利率(LPR)为1年期3.85%，5年期以上4.65%， 与上月持平。融360数据显示，2020年12月，全国首套房贷款平均利率为5.23%， 比上月略降1BP，二套房贷款平均利率为5.54%，与上月持平。2020年房贷利率波动普遍大于2019年，未来房贷政策预计将更加趋向于一城一策化。

　　12月房企到位资金同比增幅较上月进一步提升，销售回款增多，融资环境收紧。1-12月份，房地产开发企业到位资金同比增长8.1%(环比+1.5pp)。其中，国内贷款同比增长5.7%；利用外资同比增长9.3%；自筹资金同比增长9%；定金及预收款同比增长8.5%；个人按揭贷款同比增长9.9%。

　　近期央行、银保监会提出建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额上限。总体看政策将从供需两个方向压降房地产信贷规模，由于设置过渡期，短期对行业冲击相对可控，长期看整体房企融资环境将继续收紧。政策影响下，虽估值持续处于低位，短期地产开发板块仍存在压力。长期看，负债端的持续改善有望提升整体板块的估值，高地价项目的逐步结转有望稳定未来板块的盈利预期，具有管理运营优势的房企将在后续跑出。推荐关注华润置地(01109.HK)、龙湖集团(00960.HK)等优质房企。此外，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，包含完善物业服务价格形成机制，支持物业服务企业兼并重组，鼓励扩大物业管理覆盖范围，加强智慧物业管理服务能力建设，促进线上线下服务融合发展等内容。政策指导定调有助于物业管理行业健康发展。建议长期关注并逢低买入碧桂园服务(06098.HK)、永升生活服务(01995.HK)、金科服务(09666.HK) 等业绩增速预期较高以及盈利质量较优的物业股。

（文章来源：国泰君安）

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